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¿Qué es una hipoteca?

  • La hipoteca es la garantía que pone encima de la mesa el dueño del inmueble como compromiso de su obligación de devolver el préstamo. Así, lo que solicitamos cuando vamos a una entidad no es una hipoteca, sino un préstamo. Y una vez recibido el dinero, lo que pagamos todos los meses son las cuotas de devolución del préstamo, y no la hipoteca. La hipoteca es la garantía que recibe de nosotros el banco y que se constituye con la escritura públicaCuando hipotecamos nuestros bienes seguimos siendo dueños de ellos, por lo que podemos venderlos, alquilarlos o volverlos a hipotecar, aunque en la mayoría de los casos la entidad nos imponga como obligación la de ser consultada antes de realizar estos actos.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

  • Fija: si el interés no varía durante toda la vida del préstamo.
  • Variable: si el interés varía en algún momento. en la mayoría de los préstamos a interés variable se establece un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. Tenemos que tener en cuenta que, casi siempre, ese interés del primer año es mayor que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serían superiores a las posteriores
  • Mixta: cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable

¿Qué índices de referencia hay en el mercado hipotecario?

  • Las hipotecas de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia. Las entidades de crédito suelen utilizar los índices oficiales del mercado hipotecario que establece y publica el Banco de España. No hay que olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que establece el bancoEuribor: es la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificaciónPara conocer el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios accede a la página web del Banco de España

¿Qué son las cláusulas financieras y comisiones de una hipoteca?

  • Antes de conocer las comisiones que nos podrán cargar en nuestra hipoteca conviene conocer las clausulas financieras más importantes que nos podemos encontrar.Capital del préstamo: es la cantidad final concedida, que tendremos que devolver en el plazo estipulado más los intereses correspondientes.Amortización: es el plazo en que se debe devolver el préstamo.

    En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas, al principio se pagan más intereses y menos capital y, al final del préstamo, es al contrario.

    Es importante que tengamos en cuenta a mayor plazo más intereses estamos pagando en la vida del préstamoy que alcanzando un plazo de (30-35 años), por mucho que alarguemos éste, las cuotas no sufren casi bajada en su importe.

    TAE (Tasa Anual Equivalente): es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias.

    Si analizando dos préstamos, uno de ellos tiene un TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

    Comisiones

    Son las cantidades que cobra o puede cobrar la entidad por diversos conceptos. Las comisiones más importantes son:

    • Apertura: es un porcentaje sobre el capital del préstamo que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. Se incluye para calcular el TAE.
    • Subrogación: la subrogación puede ser de dos tipos:
      • Deudor, se cobra en el caso de que el inmueble hipotecado se transmita, generalmente por venta, y es abonada por el comprador, que, al subrogarse en la hipoteca, es nuevo deudor.
      • Se cobra en el caso de que el inmueble hipotecado se venda y el comprador quiera seguir con la hipoteca existente.
      • Acreedor, cambio de entidad, prevista para el caso de que el deudor, durante la vida del préstamo, decida llevárselo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. La entidad que inicialmente daba el préstamo, cobra esta comisión.
    • Modificación de condiciones o garantías (novación): prevista para el caso de que modifique alguna de las condiciones pactadas inicialmente, en especial el plazo o el tipo de interés.

¿Cuánto dinero suponen los gastos en la firma de la hipoteca?

  • Tenemos que diferenciar dos grupos de gastos:a) Gastos previos a que nos concedan la hipotecab) Gastos una vez concedida la hipoteca

    1) Gastos previos a que nos concedan la hipoteca

    Tasación: la entidad financiera efectuará una tasación de la vivienda que se quiere hipotecar. Esta valoración es obligatoria por ley y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Sirve para determinar el valor real del inmueble. Su coste puede estar entre a los 250-450 euros, dependiendo de la entidad y del valor final del inmueble

    La tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión

    Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco.

    2) Gastos una vez concedida la hipoteca

    • Comisión de apertura: es entre el 0% y el 2% del capital prestado (según lo pactado con la entidad). Esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al prestatario
    • IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces
    • Notaría: los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

¿Cuánto dinero suponen los gastos de la compraventa de una vivienda?

  • Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:
    • Escritura pública en la notaría
    • Inscripción en el Registro de la Propiedad
    • Impuestos
    • Plusvalía municipal

    La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal

    Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma.

    Los gastos en detalle son:

    Notaría

    Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc.

    Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad. Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles

    Registro de la Propiedad

    Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

    Impuestos

    En este apartado tenemos que diferenciar dos grandes grupos según el tipo de vivienda:

    a) Impuestos en la compra de vivienda nueva:

    IVA(impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma.

    Si las viviendas han estado alquiladas tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también se considera “primera entrega” lo que pagaría el IVA. Por otro lado, si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían viviendas de segunda mano, pagando sus impuestos correspondientes.

    Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades.

    La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

    Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

    • 10% con carácter general
    • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública

    Para las compras de viviendas en territorio Canario se paga el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo del 6,5% con carácter general.

    IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

    b) Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

    ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano.

    Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…)

    IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

    Gestoría

    El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

    La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad

    Plusvalía Municipal

    Es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral

    Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

    Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento

¿Cuánto puedo ahorrarme por la desgravación en vivienda habitual?

  • on efecto 1 de enero de 2013 se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitualPara las compras de viviendas anteriores al 1 de enero de 2013, la deducción por vivienda habitual nos permite desgravar por la compra, siempre que se cumplan una serie de requisitos. Si cumplimos con las condiciones, hacienda nos devolverá cada año una parte la inversión que destinemos a la adquisición o rehabilitación de nuestras vivienda habitual que nos permite una deducción en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas). Esta deducción se aplica tanto en el capital invertido como en el pago de intereses

    Requisitos para poder desgravar por compra de vivienda

    Para que una vivienda tenga consideración de vivienda habitual debe cumplir los siguientes requisitos:

    1) Que una vez ocupada, lo sea con carácter permanente durante un plazo continuado de 3 años, salvo causas suficientemente justificadas

    2) Que sea habitada antes de un plazo de 12 meses a partir de la fecha de adquisición o término de las obras de construcción

    ¿Qué pasa con los garajes, trasteros, etc?

    También tiene consideración de vivienda habitual, los anejos (plazas de garaje con un máximo de dos, trasteros, piscinas, etc.), pero para ello deberán estar situados en el mismo edificio que la vivienda y su adquisición deberá realizarse en el mismo acto junto con la vivienda

    También se considera fiscalmente adquisición de la vivienda habitual:

    • Las ampliaciones que sean mediante el cierre permanente de una superficie descubierta
    • Construcción de la vivienda habitual, cuando se paga directamente los gastos derivados de la construcción o se entregan cantidades a cuenta al promotor. Siempre que el plazo de ejecución de la obra no sea superior a 4 años
    • Las obras de rehabilitación de la vivienda habitual: cualquier obra declarada de actuación protegida en materia de rehabilitación. Esta actuación la tiene que determinar cada ayuntamiento

    Para la declaración de IRPF 2013 la base máxima de esta deducción es de 9.040€. Con carácter general, pueden deducirse de la cuota íntegra el 7.5% (tramo estatal) y otro 7.5% (tramo autonómico). El porcentaje total sobre las cantidades pagadas en el año imposivo es de un 15%. Este límite se aplica igual si es declaración individual o conjunta

    Para el cálculo de las entidades a desgravar se incluirá el capital amortizado, los intereses y los gastos derivados para la financiación